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【专家说法】第十五期 田文锋 卫绍宗 肺炎疫情下终止租约及减租的可能性
发表时间:2020-6-2 浏览次数:193  〖关闭窗口

来源:本站原创

田文锋律师

香港柯伍陈律师事务所

顾问律师

主要专业范畴

·  破产及企业重组

·  诉讼及调解争议

·  知识产权

·  移民

田文锋律师的主要专业范畴包括公司清盘及重组、诉讼及调解争议,是香港柯伍陈律师事务所强大的清盘及重组业务团队的成员之一,代表香港及海外的清盘人,就清盘事务的不同层面提供法律意见,特别是公司诈骗调查、追踪及收回资产、控告前公司人员、跨境清盘及公司重组。

卫绍宗律师

香港柯伍陈律师事务所

合伙人

主要专业范畴

·  诉讼及调解争议

·  监管、合规及内部调查

·  刑事诉讼

·  贸易及关税诉讼

·  股东争议及破产事宜

·  本地及国际仲裁

·  网络安全及私隐事宜

在投身法律界之前, 卫绍宗律师曾分别任职于银行界及廉政公署。

卫绍宗律师的主要执业范围涉及就有关香港的反贪污、商业罪行、执法及监管合规事宜, 包括打击洗钱, 向客户提供建议。他曾处理案件包括公司诉讼、股东争议及破产事宜、诽谤、本港及国际仲裁、网络安全、数据安全与私隐法、竞争法、电子文件透露与鉴证调查, 以及物业诉讼。

世界卫生组织于2020年3月11日宣布将2019冠状病毒(「新型冠状病毒」)列为全球大流行。香港政府实施了一系列防疫措施,包括旅游及边境管制,以及对入境人士强制检疫14日,以减低感染人数和防止疫情持续爆发。香港不少商户由于业务停滞而对办公室及店铺需求下降,加上生意锐减,经营大受影响。

商业租客主要关注的问题是,他们能否以疫情为理由而提早终止租约,或要求减租直至疫情缓和。本文将探讨租客可如何根据不可抗力条款及合同受挫失效原则要求提早终止租约和减租。



提早终止租约

租约载有不可抗力条款,是否就可终止?

不可抗力条款的作用,是容许订约方在发生其控制范围以外的事件时,无须履行合约的全部或某部分,或容许订约方暂停履约或延迟履约限期。

就租约而言,行使不可抗力条款的作用包括在极端情况下提早终止租约,或完全或局部暂停支付租金。

ThamesValley Power v Total Gas & Power[2005] EWHC 2208(Comm) 一案裁定,一般而言,经济衰退及/或市场环境恶化不被视为不可抗力事件。同样地,订约方必须是「实质上或法律上不可能履行合约,而不仅是比较困难或利润较低」,才能引用不可抗力条款,见Tandrin Aviation Holdings Ltd v Aero Toy Store LLC[2011] EWHC 40 (Comm)。

订约方能否就新型冠状病毒疫情引用不可抗力条款,取决于条款的释义及相关案情。部份考虑因素包括:

  1. 不可抗力条款的细则及范围,例如条款是否明文涵盖公共卫生紧急事故、流行病、全球大流行,或普遍并非双方控制范以内的事件;

  2. 举证要求,例如由有关当局发出确认发生不可抗力事件的证明书;

  3. 订约方是否有责任减轻其受到的影响;及

  4. 订约方是获免除履行合约,还是只可暂停履约一段指定时间。

能否因新型冠状病毒以合同受挫失效为由终止租约?

假如租约没有不可抗力条款,或不可抗力条款不涵盖新型冠状病毒,那么接下来的问题是,租约是否受挫失效,从而可予终止?

Li Ching Wing v Xuan Yi Xiong[2014] 1 HKLRD 761一案中,租客租住的物业在沙士期间因被卫生署发出隔离令而无法居住10日,因此租客认为其签订为期两年的租约受挫失效。法院认为相对于租约的整体使用期,10日只占很小部分。而且尽管沙士爆发可说是无法预见的事件,但它并无「重大改变双方未完成的合约权责的性质」。因此,法院驳回租客的申索。

就此而言,在Time Rich 08 Ltd v DBE (HK) Ltd[2018] HKCA 404一案中,法院裁定,如要引用合同受挫失效原则,有关物业必须是受严重损毁至不宜使用,而不仅是残破及需要修葺。因此,虽然新型冠状病毒是双方控制范围以外的事情,并且令租户业务受严重影响、陷于困境,但假如仍能进出物业,并非不宜使用,便难以根据合同受挫失效原则终止租约。

租金减免

租户能否获减免租金,要视乎租约是否载有暂停或宽减租金的条款。然而,与不可抗力条款的情况一样,假如条款措辞并不涵盖新型冠状病毒,租户便难以通过行使合约权利获得租金宽减。

租户可考虑的另一个方法,是以合作态度与业主磋商减租的可能性,以舒缓疫情对业务造成影响。毕竟,对于业主而言,终止租约及寻找新租户的不确定性以及相关成本可能更高。

总结

在目前新型冠状病毒全球大流行的情况下,租户能够根据租约要求提早终止租约或减免租金的径途有限。第一,仅为概括性及欠缺明确措辞的不可抗力条款很大机会并不涵盖新型冠状病毒,因为新型冠状病毒的爆发应属不可预见的事件。第二,合同受挫失效原则的应用范围有限,而香港暂时尚未有胜诉案例,类似沙士之类的公共卫生危机重创经济及业务也未能构成租客终止租约的妥善理由。实际而言,租户可尝试与业主磋商,以达成新的安排,例如因应现实营商环境给予租金宽减。租户亦可考虑就未来爆发疫症的风险购买保险。


注意:

以上内容涉及十分专门和复杂的法律知识及法律程序。本篇文章仅是对有关题目的一般概述,只供参考,不能构成任何个别个案的法律意见。如需进一步的法律咨询或协助,请联络我们的律师。




本文由柯伍陈律师事务所撰写。


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